文/意见领袖专栏作家谭浩俊

春节假期后，一大波城市下调了首套房贷款利率下限，其中包括郑州、珠海、厦门、福州、沈阳等二线城市。而广西南宁、广东珠海、湖南株洲和常德等地，首套住房商贷利率更是将下限下调至3.7%，房贷利率步入了“3时代”。不仅如此，有些城市的二套房贷款利率也已经跌破5%，进入“4时代”。

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银行调整房贷利率，特别是首套房贷款利率，也是迫不得已。一旦市场持续处于低迷状态，如果不给予开发企业更大的资金支持力度，难免又会出现严重的资金链断裂风险，从而给地方经济发展和银行风险防范都带来很大的压力和危害。

在以往的房地产市场调控中，信贷政策是效率最高、力度最大、杀伤力最强的手段，只要信贷政策调整，房地产市场就会迅速发生变化，或火爆，或冷落。过于火爆了，就收紧信贷政策；偏冷了，就放松信贷政策，可谓百试百灵。然而，这次的信贷政策调整，却出现了意想不到的现象，信贷政策持续调整，居民购房热情并没有被明显激活，市场也仍处于低迷状态。

倒是有一种值得关注的现象，那就是已经购房者，由于此前的房贷利率过高，且银行没有因为房贷政策调整同步调整存量贷款利率，不少选择提前还贷。一些中介机构也蠢蠢欲动，通过提供过桥资金等帮助有房贷者提前还贷，再转化成现行利率的商业贷款。在帮助购房者节约利息开支的同时，也让自身有了获利机会。令人担心的是，如果没有有效的监督机制和防范手段，还有可能让不法分子有机可乘，给试图提前还贷者造成不必要的经济损失。

房贷利率持续下调，按照相关媒体的调查，有的居民已经坐不住了，想购房了。应当说，这样的现象可能会出现，也是存在的。关键是，有多少这样的居民，又有多少居民已经坐不住了？近年来，尽管市场持续低迷，但仍有一些居民选择了购房，只是购房的热情没有过去那么高。现在的所谓“坐不住了”，是不是将原本就已经决定购房者，也纳入到了政策刺激的效果中？显然，这是需要经过深入调查才能给出结论的。

在这里，需要管理层和地方政府特别重视的问题是，为什么政府和金融机构出台了这么多的优惠政策，调控政策也基本放开，为什么购房者仍然热情不高呢？笔者认为，有两个方面的问题必须重点关注。

一是要坚持“房住不炒”定位。这是原则，谁也不能为了一时的利益需要，打破“房住不炒”原则。只要炒房现象发生，房价出现快速上涨，此前的所有努力就会化为乌有，就会前功尽弃。显然，这是不允许的，也是不能发生的。

二是开发企业没有太多动静。为什么说开发企业没有太多动静呢？政府的政策，银行的行为，都是刚性的，只要出台了、明确了，广大居民购房了，就能享受，且无比公平，不会因为谁是有钱人、谁是穷人，就向着谁。留下的，就只有开发商拿出怎样与政策协调的行动来了。此刻，如果开发商足够聪明，就要借政策宽松的机会，降价售房，回笼资金，而不是继续与购房者进行利益博弈。在这样的利益博弈面前，开发企业是没有抵抗力的，更没有持续的对抗能力。

能够给予购房者的政策都已经到了最佳状态，就看开发企业有没有这样的自觉性，在自身能够承受，以及死杠房价与风险防范之间进行合理评估后，作出合理降价行动，从而真正把广大居民购房的热情激发出来，把处于摇摆之中的购房者拉过来，让放弃购房者能够重新考虑购房。这样，市场才能真正走出低迷。

也正因为如此，信贷政策调整，对房地产市场的影响仍然是不确定的。要想提高确定性，钥匙在开发企业手中，在于开发企业有没有降价售房的气度。如果有的话，政策的阳光雨露才能既洒到购房者身上，也能够滋润开发企业，从而让市场重新充满活力。

(本文作者介绍：中国不良资产行业联盟研究员)